如火如荼的電子商務(wù)不僅改變著人們消費(fèi)習(xí)慣,，也對(duì)于傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)帶來改變,。國際知名房地產(chǎn)顧 問公司DTZ戴德梁行報(bào)告顯示，快速增長的電子商務(wù)業(yè),，為中國的物流倉庫帶來更大的需求,，但目前國內(nèi)現(xiàn)代化物流倉庫的供應(yīng)卻嚴(yán)重不足。對(duì)于投資者及發(fā)展商 來說,，目前挑戰(zhàn)在于缺乏物流開發(fā)土地以配合電子商務(wù)發(fā)展,。投資者應(yīng)考慮投資于擁有土地儲(chǔ)備，或擁有重建物流設(shè)施的主要物流供應(yīng)商,。

物流倉庫供應(yīng)嚴(yán)重不足

戴德梁行報(bào)告顯示,，過去5年間中國的網(wǎng)上購物銷售額以每年99%的幅度增長，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過美國每年9%的增長率,。單看2012年11月11日（光棍節(jié)）一 天的銷售數(shù)字,，中國最大的購物網(wǎng)站淘寶網(wǎng)及其在線的企業(yè)對(duì)個(gè)人（B2C）購物平臺(tái)（天貓），在當(dāng)天取得超過人民幣192億元的銷售額,，是香港日均零售總額 的21倍,。

戴德梁行大中華區(qū)研究部主管紀(jì)言迅指出：“中國電子商務(wù)消費(fèi)顯示迅猛增長，但目前中國的互聯(lián)網(wǎng)滲透率為37%,，遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)國家水平,。因此，中國網(wǎng)上消 費(fèi)仍有龐大增長潛力,。從現(xiàn)在至2015年,，估計(jì)每年中國將有3000萬人會(huì)首次在互聯(lián)網(wǎng)上購物。”如此迅猛的增長勢(shì)頭將給地產(chǎn)發(fā)展帶來新空間,。

報(bào)告顯示,，電子商務(wù)改變了供應(yīng)鏈的管理方式，令其從供應(yīng)主導(dǎo)變成需求主導(dǎo),。商貿(mào)的最終目的并非要利用倉庫來儲(chǔ)存多余的貨物,，使供應(yīng)鏈運(yùn)作暢順，而是要 把貨物運(yùn)送至顧客手中（即履行訂單及完成送運(yùn)）,。倉庫向來屬商貿(mào)中的支援設(shè)備,，但在電子商務(wù)中卻占重要角色，成為貨品供應(yīng)者與顧客的主要聯(lián)系界面,。這種改 變,，對(duì)于企業(yè)考慮物流物業(yè)的選址、規(guī)格及位置方面都有深遠(yuǎn)的影響,。

部分租金上升85%

報(bào)告顯示,，近年網(wǎng)購愈來愈多為B2C（企業(yè)對(duì)個(gè)人）模式,，預(yù)料至2015年其占比將達(dá)到40%，這也會(huì)令物流業(yè)在電子商貿(mào)中的角色更為突出,。不過,，現(xiàn)代物流倉庫設(shè)施的供應(yīng)缺乏，該類物業(yè)目前只占全中國倉庫面積總數(shù)的2%,，即大部分均屬中端或低端的物流物業(yè),。

然而，部分由工廠改建而成,，建筑質(zhì)量粗糙,，多有層高不夠、缺乏裝卸貨物的設(shè)備,、運(yùn)貨車輛往來不便等缺點(diǎn),。在一線城市，物流倉庫的短缺推高了該類物業(yè)的 租金增長,，過去一年間上海部分區(qū)域的物流園租金就上升了85%,，部分企業(yè)遂選擇把其倉庫設(shè)于租金較便宜的鄰近地區(qū)。因此,，戴德梁行認(rèn)為,，挖掘中國中西部市 場(chǎng)需求、開發(fā)一些適應(yīng)每個(gè)市場(chǎng)的小型倉庫等都是不錯(cuò)的時(shí)機(jī)選擇,，因?yàn)槊總€(gè)城市都會(huì)需要更多的現(xiàn)代物流倉庫，這種物業(yè)在日后具有較好的發(fā)展前景,。

戴德梁行亞太區(qū)預(yù)測(cè)部主管白麗琪表示：“中國電子商務(wù)興起,，將會(huì)為物流物業(yè)帶來深遠(yuǎn)的影響。電子商務(wù)業(yè)將會(huì)繼續(xù)在中國急速擴(kuò)展,，而在物流倉庫設(shè)施缺乏 的背景下,，市場(chǎng)將涌現(xiàn)大量發(fā)展和投資機(jī)遇。現(xiàn)已活躍于中國市場(chǎng)的大型物流公司,，他們能夠透過重建老舊物流設(shè)施或大廈,，以迎合個(gè)別電子商務(wù)企業(yè)的需求，自然 更有把握在電子商務(wù)市場(chǎng)上分一杯羹,。然而,，市場(chǎng)充滿機(jī)遇，也有挑戰(zhàn),，我們認(rèn)為最佳的策略是電子商務(wù)的商戶與具規(guī)模的物流供應(yīng)商進(jìn)行策略性合作,，成就雙贏局 面。”